LOS PROPIETARIOS ANTE EL COVID-19

PREGUNTAS Y RESPUESTAS

En esta sección buscamos dar respuesta divulgativa a las cuestiones que nos surgen como propietarios por la situación creada por el Covid-19.

Las respuestas a las preguntas planteadas son generales. Habrá que estar al caso concreto para estudiar la situación y dar la respuesta adecuada (lo que puede hacer dirigiéndose a nosotros a través del teléfono 987 25 12 11, correo electrónico info@camaraurbanaleon.con y serviciojuridico@camaraurbanaleon.com, o bien a través de nuestra página web, Facebook o twitter.

Arrendamientos

Sucesiones

Comunidades de propietarios

Fiscal

Inmobiliario

Legislación COVID-19 que afecta a propietarios

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.
Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2
Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2
ACUERDO 46/2021, de 6 de mayo, de la Junta de Castilla y León, por el que se actualizan los niveles de alerta sanitaria y el Plan de Medidas de Prevención y Control para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19, en la Comunidad de Castilla y León

Arrendamientos

1.1 - Sobre la suspensión y moratoria del pago de la renta

¿Se suspende el pago de la renta en los contratos de arrendamiento?

No se pueden hacer generalizaciones. Habrá que estar a cada caso particular. Nuestra legislación establece que lo pactado en los contratos son ley entre las partes y, por lo tanto, lo pactado hay que cumplirlo. Nuestro sistema legal establece supuestos de exoneración del cumplimiento de las obligaciones como el caso fortuito y la fuerza mayor, y también cuando hay una alteración sustancial en las condiciones que se pactaron (“cláusula rebus sic stantibus”), es decir, cuando por circunstancias sobrevenidas se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. En todo caso, estas causas de exoneración no operan automáticamente ni son siempre totales, sino que dependen del caso concreto (se trata en las preguntas siguientes), ya que hay otro principio por el cual prevalece la conservación del negocio jurídico.

No obstante, el Gobierno ha aprobado unas medidas de protección de alquileres en los cuales, en supuestos muy concretos, se produce una reducción de la renta o una moratoria en el pago del alquiler (ver siguientes respuestas). Dependiendo del caso concreto puede ser aconsejable llegar a un acuerdo con el arrendatario (ver respuesta 1.1.9)

Soy propietario de dos viviendas, una en la que vivo y otra alquilada (es decir, no soy gran tenedor de inmueble) ¿es cierto que mi arrendatario no tienen que pagar la renta?.

Las medidas del Gobierno no contemplan para este caso la suspensión del pago de la renta, por lo tanto, como regla general el arrendatario tiene obligación de pagar la renta. Sin embargo, cuando el inquilino de vivienda habitual esté en situación de vulnerabilidad podrá solicitar al propietario (hasta el día 9 de agosto de 2021) un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. En este caso el propietario tiene el plazo de 7 días para contestar, pudiendo optar entre:

Fijar las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento que acepta, u otras alternativas.
No aceptar ningún acuerdo. En este caso el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas de financiación para el alquiler.

Soy propietario de menos de diez inmuebles urbanos. ¿es cierto que mis arrendatarios de LOCAL no tienen que pagar la renta?.

En este caso que el Arrendador no tenga la condición de gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar al arrendador antes del día 31 de enero de 2021 un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta o una rebaja de la renta siempre que no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. El propietario no tendrá la obligación de conceder el aplazamiento o reducción de la renta (a diferencia de los arrendadores que tengan la condición de gran tenedor).

A fin de favorecer las negociaciones, el Gobierno permite que la fianza arrendaticia pueda servir para el pago total o parcial, en cuyo caso el arrendatario deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o durante el plazo que reste de vigencia del contrato si este plazo fuera inferior a un año. Sin entrar en si ha sido acertada o no esta decisión, lo cierto es que contraviene lo establecido en la legislación específica de Castilla y León, la cual requiere para que sea devuelta la fianza al arrendador (aunque se gestiona el depósito a través de las Cámaras de la Propiedad Urbana el dinero se encuentra en las cuentas tesoreras de la Junta) que el contrato de arrendamiento esté finalizado, motivo por el cual se requerirá una autorización expresa para disponer de la fianza de la actual Consejería de Fomento y Medio Ambiente. Esta dificultad burocrática puede obstaculizar que las partes lleguen a un acuerdo de compensación de la fianza en los términos expuesto (ver compensación de la fianza con rentas).

Para acceder la moratoria o reducción de renta prevista en los apartados anteriores el Arrendatario ha de ser trabajador autónomo o PYME que cumpla los siguientes requisitos:

a) Trabajador Autónomo:

Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.:

b) PYMES

Que el total de partidas del activo no supere los cuatro millones de euros ni el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros ni el número de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior cincuenta.
Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El arrendatario (trabajador autónomo o PYME) deberá acreditar al Arrendador estos requisitos mediante la siguiente documentación:

La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos legalmente, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Fiscalidad: Los arrendadores, distintos de empresa o entidad pública o un gran tenedor, que hubieran suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con un arrendatario que hubiera destinado el inmueble al desarrollo de actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las Tarifas del IAE, podrán computar, para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario, como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta del arrendamiento que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021. El arrendador deberá informar separadamente en su declaración del importe de gasto deducible, consignando asimismo el número de identificación fiscal del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado.

Soy propietario de más de diez inmuebles urbanos (es decir, tengo la condición de gran tenedor de inmuebles). ¿es cierto que mis arrendatarios de VIVIENDA no tienen que pagar la renta?.

Las nuevas medidas aprobadas por el Gobierno establecen para los grandes tenedores (titulares de más de 10 inmuebles urbanos o superficie construida superior a 1.500 m2) que sus inquilinos se beneficien de una moratoria o de una reducción de renta en determinados casos, distinguiendo según se trate de arrendamiento de vivienda o de arrendamientos de uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, viviendas de temporadas, etc.) o de industria.

En concreto, para que los arrendatarios de vivienda puedan obtener estos beneficios debe cumplir cada uno de los siguientes requisitos:

Solo para arrendatarios de Vivienda habitual (quedan excluidos los arrendamientos de locales, plazas de garaje, de temporada, etc.).
Que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad provocada a causa del Covid-19
Que el contrato se haya celebrado con posterioridad a 1º de enero de 1995, es decir no comprende a los arrendatarios llamados de renta antigua.
Que el Arrendatario lo solicite al propietario antes del 9 de Agosto de 2021.
Que con anterioridad el propietario y arrendatario no hayan llegado a un acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial, en cuyo caso prevalece este acuerdo entre las partes.

Recibida la solicitud, el propietario podrá optar por una de las dos siguientes opciones, que deberá comunicar al inquilino en el plazo de 7 días laborables (no se dice la forma de comunicación, pero deberá ser de modo que pueda quedar constancia):

Reducción del 50 % de la renta arrendaticia durante el tiempo del Estado de Alarma y sus prórrogas. Esta reducción continuará durante las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses, si se mantiene la situación de vulnerabilidad.
Moratoria o aplazamiento del pago de la renta, bajo las siguientes condiciones:
- Plazo de moratoria:
  - Durante el tiempo del estado de alarma y sus prórrogas.
  - Y durante las mensualidades siguientes a la finalización del estado de alarma hasta un máximo de cuatro meses si se mantiene la situación de vulnerabilidad en el arrendatario
- Aplazamiento de la deuda:
  - Mediante fraccionamiento durante al menos 3 años a partir de la finalización del estado de alarma o prórroga o, en su caso, a partir de la finalización de los cuatro meses aludidos.
  - En todo caso, el aplazamiento se mantendrá siempre que continúe vigente el contrato o cualquiera de sus prórrogas.
- Efectos de la moratoria:
  - El inquilino no tendrá ninguna penalización: no genera intereses a favor del propietario.
  - El inquilino podrá acogerse a los programas de ayudas transitorias de financiación. En caso que obtenga esta ayuda se levantará la moratoria, debiendo pagar al propietario desde la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación este a disposición del inquilino.

1.5.- Soy propietario de más de diez inmuebles urbanos (es decir, tengo la condición de gran tenedor de inmuebles). ¿es cierto que mis arrendatarios de LOCAL no tienen que pagar la renta?.

Las nuevas medidas aprobadas por el Gobierno establecen para los grandes tenedores (titulares de más de 10 inmuebles urbanos o superficie construida superior a 1.500 m2, excluyendo garajes y trasteros) que sus arrendatarios en arrendamientos de uso distinto del de vivienda (locales, oficinas, viviendas de temporadas, etc.) o de industria se beneficien de una moratoria o de una reducción de renta en determinados casos,

En este caso el arrendatario podrá solicitar fehacientemente arrendador, antes del día 31 de enero de 2021 una de las siguientes alternativas, de las cuales el Arrendador tendrá que elegir una dentro del plazo máximo de siete días:

Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre.
Una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia.

El pago de las rentas aplazadas se fraccionará en el plazo de dos años a contar desde que finalice el estado de alarma o de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

La alternativa elegida por el Arrendador o, en caso de que este no conteste, la elegida por el Arrendatario, se aplicará automáticamente a partir de la siguiente mensualidad al vencimiento del plazo de siete días otorgados al Arrendador para optar entre una de las dos alternativas.

No se aplicará la reducción ni la moratoria legal en los siguientes casos:

Cuando el arrendador gran tenedor y el arrendatario hubieran llegado a otro acuerdo de aplazamiento o a una reducción de la renta. En todo caso si el acuerdo no comprende todo el período del Estado de Alarma, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga del estado de alarma, el derecho a la reducción de renta o moratoria del Arrendatario se aplicará para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.
La reducción o moratoria solo se aplica a la renta, por lo que quedan excluidos otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia.
Cuando el Arrendador (sea gran tenedor o no) se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de estas medidas se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.
Cuando el Arrendatario sea una entidades a que se refiere el artículo 22.1 de la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario, que se regirán en esta materia por lo dispuesto en el artículo 10 del Real Decreto-ley 23/2020, de 23 de junio, por el que se aprueban medidas en materia de energía y en otros ámbitos para la reactivación económica.

Para acceder la moratoria o reducción de renta prevista en los apartados anteriores el Arrendatario ha de ser trabajador autónomo o PYME que cumpla los siguientes requisitos:

a) Trabajador Autónomo:
Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
b) PYMES:

1) Que el total de partidas del activo no supere los cuatro millones de euros ni el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros ni el número de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior cincuenta.

2) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

3) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El arrendatario (trabajador autónomo o PYME) deberá acreditar al Arrendador estos requisitos mediante la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

En realidad, al haber transcurrido el plazo en el cual podía el arrendatario solicitar el aplazamiento/moratoria o condonación de renta, que recordemos venció el 31/01/2021, es por lo que solo será aplicable lo anterior a quienes lo hayan solicitado antes de esta fecha.

Gestionamos los alquileres a través de una sociedad. ¿tiene derecho el inquilino de una vivienda a demorar el pago de la renta o a una reducción de su importe?.

En este caso dependerá si la sociedad tiene la condición de gran tenedor. Es decir, si es titular o no de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2. En este caso es aplicable la Respuesta 1.1.4.

Soy propietario de un local ¿estoy obligado a aplazar el pago de la renta o a practicar una reducción en la renta?

Depende de si el propietario tiene la condición de gran tenedor de inmuebles o no (es decir, si es titular o no de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2).

Si el propietario de local tiene la consideración de gran tenedor de inmuebles, es de aplicación lo recogido en la Respuesta 1.1.5,

Si por el contrario el propietario no tiene la consideración de gran tenedor de inmuebles, es de aplicación lo previsto en la Respuesta 1.1.3.

En realidad, actualmente no tiene ningún propietario obligación de aplazar ni reducir el pago de la renta, pues las medidas del Gobierno solo amparan a quienes lo hayan solicitado al arrendador gran tenedor o entidad pública antes de 31/01/2021. Otra cuestión es la conveniencia de llegar a acuerdos entre la partes ante la posibilidad que el arrendatario invoque la cláusula rebus sic stantibus (ver “La aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus en los contratos de Arrendamiento””).

¿Tengo una casa con diez viviendas y dos locales y quiero saber si soy tenedor de más de 10 inmuebles urbanos que tenga obligación de aplazar o reducir la renta a los inquilinos?.

Solo están obligados a aplazar o reducir la renta los grandes tenedores, entendiendo como tales aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos o de superficie construida de más de 1.500m2. A estos efectos se excluyen como bienes urbanos a computar los garajes y los trasteros. Por lo que en este caso concreto es tenedor de doce inmuebles urbanos a no ser que se acredite que los locales se destinan a garaje o trastero.

No obstante, la norma no deja claro a qué se refiere la expresión de “titular” de “inmuebles urbanos”, pues puede ser titular registral (en el Registro de la Propiedad) de un solo inmueble urbano (la casa) y esa misma casa estar formada por 12 inmuebles urbanos catastrales (en el Catastro Inmobiliario). Aunque habrá que esperar a que se aclare esta cuestión, por ahora nos inclinamos a considerar más correcta su referencia a titular registral.

Otra cuestión no muy clara es cuál es el momento en que se exige que el propietario sea tenedor de más de 10 inmuebles urbanos, pues se habla de que sea titular en el plazo de un mes desde el día 2 de abril, y no en el mismo momento de la entrada en vigor, lo que dará juego también a interpretaciones que no es momento de exponer.

¿Qué significa que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad?.

El concepto de situación de vulnerabilidad difiere en nuestra legislación según los casos (por ejemplo, es distinto cuando se trata de una moratoria para la adquisición de una hipoteca). A los efectos de las medidas adoptadas por el Gobierno en materia arrendaticia por motivo del Covid-19, se considera en situación de vulnerabilidad lo que reúnan los siguientes requisitos concurrentes:

Que arrendatario este en situación de desempleo, ERTE (Expediente Regulación Temporal de Empleo) o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria veces el IPREM (es decir 548,60€ x 3 = 1.645,8€). Esta cantidad aumenta para facilitar las ayudas en atención a la situación de los integrantes de la unidad familiar (ver art. 5.a, R.D-L11/2020).
Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

¿Cómo tiene el arrendatario que acreditar su situación de vulnerabilidad?.

Situación de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
Cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: mediante el certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Número de personas que habitan en la vivienda:
1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.
3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
Titularidad de Bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
Declaración responsable: relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.

El arrendatario podrá suplir estos documentos, en caso de no poder aportarlos, con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden su aportación, en cuyo caso dispondrá de un mes para aportarlos a contar desde la finalización de estado de alarma o sus prórrogas.

En caso de que el arrendatario aplique indebidamente estos beneficios, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden en que pueda incurrir, responderá de los daños y perjuicio que haya podido ocasionar que no podrán ser inferior al beneficio indebidamente obtenido.

1.2.-¿El inquilino no me paga la renta desde hace 3 meses, qué puedo hacer?

Los Juzgados están funcionando en materia de desahucios (tanto por falta de pago como por expiración de plazo) pero con algunas particularidades.

El arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Estas medidas de suspensión que se establecen con carácter extraordinario y temporal, en todo caso, dejarán de surtir efecto en cuanto finalice el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre.

El arrendatario deberá acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica motivada por el Covid-19. En este caso el arrendador podrá alegar, en su caso, la concurrencia de su situación de vulnerabilidad económica, a fin de que dicha circunstancia fuere atendida al tiempo de fijar el plazo de suspensión

El Juzgado deberá solicitar de los Servicios Sociales competentes que emita en el plazo de diez días un Informe para que valore la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, y se identifiquen las medidas a aplicar por la administración competente. El Juez, a la vista de la documentación presentada y del informe de servicios sociales, dictará un auto en el que acordará la suspensión del lanzamiento si se considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento. En todo caso, el auto que fije la suspensión señalará expresamente que, finalizado el estado de alarma, se reanudará automáticamente el procedimiento

Derecho de arrendadores y propietarios a la compensación en los casos de suspensión de Desahucios.

Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria en los procedimientos de desahucios tendrán derecho a solicitar una compensación consistente en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

Esta compensación podrá solicitarse cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

Deberá presentarse la solicitud hasta un mes después de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios antes indicados.

1.3.-¿Puede el arrendatario de un local desistir del contrato por la situación creada por el Covid-19?.

Dependerá lo pactado en el contrato. En caso que el contrato prevea las condiciones del desistimiento antes del vencimiento del plazo, deberá cumplirse en este caso lo consensuado entre las partes. Si por el contrario no hay pacto de desistimiento, en principio habrá que analizar si existen motivos que puedan justificar el desistimiento unilateral del arrendatario antes de terminar el plazo pactado. Según las circunstancias puede ser aconsejable llegar a un acuerdo.

1.4.-Se cumple el plazo de vigencia del contrato y deseo recuperar la vivienda. ¿Qué pasos tengo que realizar?.

Se deber realizar el preaviso al arrendatario dentro del plazo que según los casos marca la Ley (el plazo mínimo es de un mes pero puede ser superior dependiendo de los casos). No obstante, en las últimas medidas del Gobierno contempla una prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos de vivienda habitual en las mismas condiciones que estaban en vigor, siempre que se den los siguientes requisitos:

Que se trate de vivienda habitual
Que se trate de finalización de la prórroga obligatoria o tácita, de contratos sujetos a la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre).
Que la finalización del plazo ocurra desde la entrada en vigor del RDL (02/04/2020) y hasta la finalización del estado de alarma.
Que la nueva prórroga extraordinaria de hasta seis meses sea solicitada previamente por el inquilino

Por lo tanto, lo recomendable es notificar al inquilino la extinción con la antelación que cada contrato requiere (depende de lo pactado y del momento de su celebración). Y esperar a que el arrendatario conteste.

Debe tenerse presente que si para recuperar la posesión de la vivienda hubiera que acudir a un procedimiento de desahucio por expiración de plazo la legislación contempla la posibilidad de suspensión del procedimiento judicial hasta el día 9 de agosto de 2021. durante el estado de alarma (ver pregunta 1.2).

1.5.- Se nos habla de la conveniencia e incluso de necesidad en los locales (por cuestiones fiscales) de hacer constar por escrito los acuerdos sobre aplazamiento o reducción de renta. ¿Pero cómo se puede dejar constancia escrita si estamos confinados?

Un sistema para dejar constancia escrita es firmar los documentos PDF a través de firma electrónica autorizada. El documento se puede pasar entre las partes por correo electrónico o por mediación de alguien para que ninguna de las partes retenga el acuerdo (en nuestro caso a través de las Cámaras de la Propiedad Urbanas). En estos casos es conveniente hacer constar en el acuerdo que su validez y eficacia queda condicionado a la firma de las dos partes (ver respuesta 1.9).

Las personas que carezcan de firma digital o electrónica autorizada pueden solicitarlo en el enlace https://www.sede.fnmt.gob.es/certificados

En cualquier caso, en el derecho español en la mayoría de los casos se admite libertad de forma contractual. Por lo tanto, en materia arrendaticia se puede admitir acuerdos mediante consentimiento por medio de correos electrónicos y incluso Whatsapp, cumpliendo determinados requisitos. Ahora bien, en estos casos es muy importante antes de dar el consentimiento estar bien asesorados sobre los pactos a que se quiere llegar, pues cualquier modificación de los mismos requiere el consentimiento de ambas partes.

1.6.¿En caso de llegar a un acuerdo con el arrendatario por medios telemáticos a través de la Cámara de la Propiedad Urbana, sirve el registro de la Cámara como medio probatorio del acuerdo alcanzado?

La Cámara registra todos los Acuerdos en cuya firma interviene si lo solicitan las partes y, este registro, es un medio de prueba de la existencia del acuerdo y de su contenido. (Cámara de la Propiedad Urbana)

1.7.-Tengo alquilado un local ¿Tengo que seguir declarando el IVA?.

Sí, a pesar del estado de alarma sigue siendo obligatorio declarar los impuestos. En determinados casos se han alargados los plazos de presentación de las declaraciones (ver apartado FISCAL). Existen normas especiales para el fraccionamiento del pago, en su caso.

1.8.- Tengo un local alquilado a una óptica, siendo una de las actividades que inicialmente no estaba obligada a cerrar ¿es necesario que pacte un aplazamiento o una reducción de la renta?.

Dependerá que tenga o no el arrendador la condición de gran tenedor (ver respuestas 1.1.3 y 1.1.5). Si realmente por falta de clientes dicho establecimiento ha estado sin actividad, es razonable llegar a un acuerdo entre las dos partes para repartir el problema creado por el Covid-19, teniendo en cuenta la situación y las particularidades del caso. (ver respuestas 1.1.1 y 1.9).

1.9.-¿Qué debo tener en cuenta a la hora de negociar un acuerdo sobre reducción de renta?

En una adecuada negociación entre propietario y arrendatario, el primero debe tener en cuenta varias circunstancias que enumeramos a modo ejemplificativo:

El tiempo que lleva vigente el contrato Si estamos ante un buen arrendatario que lleva años en el arrendamiento cumpliendo puntualmente sus obligaciones es recomendable realizar lo que esté en poder del propietario para llegar a un acuerdo que satisfactorio para las dos partes.
La duración de tiempo que resta del contrato. Si queda todavía mucho plazo de contrato y le interesa al propietario la continuidad con el mismo arrendatario, lo recomendable es facilitar un acuerdo son arrendatario. Si por el contrario, el propietario desea recuperar el objeto arrendado seguramente le interese no ceder en exceso, exigiendo al arrendatario el cumplimento del contrato siempre dentro de la legalidad.
El importe de la renta. En los casos que se esté pagando una renta por encima del mercado, será más fácil ceder a una reducción que en los casos que la renta se encuentre muy por debajo del mercado.
La previsión futura de viabilidad del negocio establecido.
La situación económica del propietario, así como la de la parte arrendataria.
Puede ser recomendable negociar otras cláusulas como contraprestación al aplazamiento o reducción de renta (por ejemplo: estableciendo un período de obligado cumplimiento, ampliando o reduciendo según interese la duración del contrato, aumentar el importe de la renta transcurrido un determinado plazo o establecer cláusulas de revisión futuras en varios puntos porcentuales)
Debe dejarse constancia del acuerdo (ver respuesta 1.5).
Existen beneficios fiscales en algunos casos para propietarios acuerdan voluntariamente reducir o aplazar el pago de la renta. En concreto, los arrendadores, distintos de empresa o entidad pública o un gran tenedor, que hubieran suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con un arrendatario que hubiera destinado el inmueble al desarrollo de actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las Tarifas del IAE, podrán computar, para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario, como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta del arrendamiento que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021.

1.10.-¿A qué se refieren los medios de comunicación cuando dicen que hay que aplicar la “cláusula rebus sic stantibus” a los contratos de arrendamiento de local de negocio cerrados como consecuencia del Covid-19?

Los contratos de arrendamiento de local de negocio se regulan por lo pactado y, en lo no previsto en el contrato, por lo dispuesto en la Ley (a los contratos actuales se aplica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos).

Sin embargo, desde hace tiempo se viene entendiendo que hay una cláusula, la “cláusula rebus sic stantibus”, que se encuentra implícita en determinados contratos en los cuales ambas partes tienen derechos y obligaciones, es decir, recíprocas contraprestaciones, como ocurre en el contrato de arrendamiento. Por un lado, el propietario se obliga a ceder el goce o uso del local a cambio de un precio (la renta), de manera que lo que es una obligación para el propietario (ceder el goce o uso) es un derecho para el arrendatario (usar del local). Y, por otro lado, lo que es un derecho para el propietario (obtener una renta) es una obligación para el arrendatario (pagar la renta).

Una vez pactadas las obligaciones que asumen cada parte en el contrato de arrendamiento en contraprestación de lo que reciben, dichas obligaciones deben cumplirse. Este deber de cumplir las obligaciones asumidas en el contrato viene recogida en nuestra legislación (tanto en la ley de Arrendamientos como en el Código Civil), y se resumen en el aforismo “pacta sunt servanda” (los contratos son para cumplirlos).

Ahora bien, el contrato es el resultado de una negociación en el que ambas partes tienen que ceder en sus pretensiones hasta llegar a un justo equilibrio entre los intereses de ambas partes, que culmina con el consentimiento (llegando a un justo equilibrio en sus recíprocas prestaciones). No cabe duda que en el momento de prestar cada parte su consentimiento al contrato (adquiriendo cada parte derechos y asumiendo obligaciones) lo hacen teniendo en cuenta las circunstancias del momento de su celebración.

Nuestra legislación contempla supuestos en los cuales a pesar de haber asumido las partes obligaciones pueden quedar exonerados si cambian excepcionalmente las circunstancias tenidas en cuenta en el momento de la celebración del contrato (son los supuestos de caso fortuito y fuerza mayor). Sin embargo, estos supuestos contemplados en nuestra normativa son excepcionales y no siempre son aplicables.

Por ello, históricamente se ha buscado una fórmula para dar solución a aquéllos supuestos en que se ha producido un desequilibrio patrimonial entre las partes como consecuencia de una alteración extraordinaria de las circunstancias que se tuvieron en cuenta en el momento de dar el consentimiento al contrato. En el caso que nos ocupa (situación creada por la pandemia consecuencia del Covid-19) el arrendatario estaría obligado al pago de la totalidad de la renta y el propietario tendría derecho a su cobro íntegro, por aplicación del principio que los contratos deben cumplirse. Sin embargo, por circunstancias ajenas a las partes, el arrendatario no puede usar del local (en muchos casos cerrado por Decreto) por lo que estaría pagando una renta sin obtener ninguna contraprestación, consecuencia de lo cual se estaría produciendo un desequilibrio patrimonial entre las partes (el propietario ha cedido el uso del local pero cobra la renta y el arrendatario paga la renta sin poder usar el local).

Surge así el problema de determinar a qué se le debe dar preferencia, si al principio de seguridad contractual (pacta sunt servanda) o al principio de mantenimiento de la equivalencia de las prestaciones (cláusula rebus sic stantibus). Nuestros tribunales han considerado que esta última cláusula se encuentra implícita en todo contrato por voluntad presunta de las partes, pero han sido muy reacios en su aplicación porque la consideran excepcional al tratarse de una cláusula peligrosa (ya que es contraria al principio esencial de que los pactos hay que cumplirlos), y por ello ha entendido que sólo puede aplicarse en alteraciones “extraordinarias” por circunstancias “totalmente imprevisibles” que produzcan una “desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes” y que se alarguen en el tiempo. No obstante, desde la crisis económica del año 2008, los Tribunales tienen a normalizar esta cláusula rebus no exigiendo con tanto rigor los requisitos señalados. Si bien, con anterioridad a la situación en que vivimos, en los casos que ha sido aplicada ha sido fundamentalmente para una modificación del contrato (no extinción ni resolución).

En consecuencia y a raíz de la situación creada por el Covid-19 a los locales arrendados, es posible que, en aquellos casos que las partes no lleguen a un acuerdo previo y dejen que el conflicto lo resuelvan los jueces, éstos resuelvan la controversia entre propietario y arrendador aplicando la cláusula rebus sic stantibus, buscando un justo equilibrio patrimonial entre las partes, que nunca supondrá exoneración del pago total de la renta pero sí una posible reducción de la misma hasta que, atendiendo las circunstancias del caso, el juzgador estime que existe un justo equilibrio entre las prestaciones de las partes. (para profundizar en este tema puede ver “La aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus en los contratos de Arrendamiento””). No obstante, no se conocerán resoluciones judiciales (con motivo del Covid-19) hasta dentro de bastante tiempo, por lo que es recomendable que las partes hagan un esfuerzo en llegar a un acuerdo ya que, a la postre, las decisiones judiciales no van a diferir mucho de los acuerdos a que hubieran podido llegar, y habrán conseguido un importante ahorro de dinero en gastos y adquirido certidumbre tan necesaria en estos tiempos.

1.11-¿Tiene derecho el propietario a alguna compensación cuando se haya suspendido la desocupación de un arrendatario u ocupante de vivienda en un procedimiento judicial?

La Ley distingue según se trate de desahucio por falta de pago o extinción de plazos y otros procedimientos para desocupar a okupas o precaristas.

En el primer caso, Los arrendadores afectados por la suspensión extraordinaria en los procedimientos de desahucios por falta de pago o expiración de plazo tendrán derecho a solicitar una compensación consistente en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

En los procedimientos para la desocupación de okupas y precaristas es de aplicación lo anterior pero se exige que los propietarios acrediten que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

Sucesiones

2.1.- ¿Puedo hacer testamento en esta situación de confinamiento? ¿están abiertas las Notarias?.

En España se permite el testamento ológrafo, es decir, el escrito de puño y letra por el testador (exige cumplir un procedimiento al fallecimiento). Pero lo recomendable es hacer el testamento (llamado testamento abierto) ante Notario. Las Notarías están abiertas, pero se exige concertar previamente una cita.

En el caso de que alguien no se pueda trasladar a una Notaría puede solicitar que el Notario se traslade a su domicilio. En última instancia le queda la posibilidad de hacer un testamento ológrafo, recomendándose en este caso asesorarse sobre su contenido pues el testador no puede disponer de sus bienes en todos los casos con absoluta libertad, pues nuestra legislación establece límites.

2.2.- ¿Puedo disponer de mis bienes libremente en testamento teniendo hijos?

Sí, pero dentro de los límites marcados por la Ley. Por ejemplo, existiendo hijos, la Ley exige respetarles con 2/3 de la herencia por partes iguales entre ellos en el caso de ser más de uno, pudiendo el testador disponer libremente del restante tercio (llamado tercio de libre disposición.

De los 2/3 que hay que respetar a favor de los hijos (llamada legítima amplía) solo 1/3 (llamada legítima estricta) hay que respetar a favor de todos los hijos por partes iguales, siendo el otro 1/3 (llamado de mejora) de posible disposición a favor de cualquiera de los hijos o nietos.

2.3.- ¿Puedo hacer testamento sin ir al Notario?.

Sí. En nuestro derecho existen dos casos de testamento sin intervención de Notario:

Testamento ológrafo: nuestro derecho exige que el otorgante sea mayor de edad, y que todo el testamento esté de puño y letra por el testador, con su firma y con expresión del año, mes y día en que se otorgue y deberá protocolizarse ante Notario los 5 años siguientes al fallecimiento del testador (este último requisito así como la necesidad de adverarse, es lo que hace que se utilice poco en la vida normal). Si contuviera palabras tachadas, enmendadas o entre renglones, las deberá savar el testador bajo su firma.

Testamento en caso de peligro inminente de muerte o en caso de epidemia. Si el testador se hallare en peligro inminente de muerte, puede otorgarse el testamento ante cinco testigos idóneos, sin necesidad de Notario. En caso de epidemia puede igualmente otorgarse el testamento sin intervención de Notario ante tres testigos mayores de dieciséis años. En ambos casos se escribirá el testamento, siendo posible; no siéndolo, el testamento valdrá aunque los testigos no sepan escribir (se admite la utilización de grabación). Estos testamentos quedan ineficaces si pasaren dos meses desde que el testador haya salido del peligro de muerte, o cesado la epidemia. Cuando el testador falleciere en dicho plazo, también quedará ineficaz el testamento si dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento no se acude al Notario competente para que lo eleve a escritura pública, ya se haya otorgado por escrito, ya verbalmente. Estos testamentos quedan ineficaces si no se elevan a escritura pública y se protocolizan en la forma prevenida en la legislación notarial.

2.4.- ¿Qué pasa con mis bienes si fallezco sin haber hecho testamento estando casado?

Nuestra legislación distingue según la situación familiar en la que nos encontremos:

En caso de estar casado con hijos: La ley prevé que todos los bienes pasen a los hijos por partes iguales quedando el usufructo de un tercio de la herencia a favor del cónyuge viudo. Lo bienes privativos pasan a la herencia, sin embargo, en el caso de bienes gananciales pasan a la herencia la mitad de dichos bienes.
En caso de estar casado sin hijos: si no hay ascendientes (padres) lo bienes pasan al cónyuge viudo. Si existen ascendientes los bienes pasan a estos, correspondiendo al cónyuge viudo el usufructo de la mitad de la herencia
En caso de haber fallecido antes el cónyuge y solo tener hijos: pasan todos los bienes a los hijos.

Comunidades de propietarios

3.1.- ¿Tengo que pagar los gastos de la comunidad aunque no pueda vivir en la vivienda u ocupar el local por estar cerrado?

Sí. Los gastos de comunidad deben pagarse en todo caso. En determinados casos puede ser aconsejable el aplazamiento del pago.

3.2. ¿Pueden celebrarse Juntas de Propietarios?

La obligación de convocar y celebrar la junta de propietarios en las comunidades sujetas al régimen de propiedad horizontal queda suspendida hasta el 31 de diciembre de 2021 (Así lo establece el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo). Por consiguiente, no hay obligación de celebrar la junta General en cada anualidad, como obliga la Ley de Propiedad Horizontal, pues esta obligación se ha suspendido hasta el día 31 de diciembre.

Excepciones:

Excepcionalmente, durante dicho período la junta de propietarios podrá reunirse a solicitud del presidente o de la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021.
Entre los acuerdos que no pueden demorarse se entenderán incluidos en todo caso los atinentes a las obras, actuaciones e instalaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
La junta de propietarios podrá celebrarse de forma presencial cuando se garanticen las medidas de seguridad en cada momento aplicables. Por lo tanto, pese a que ya no hay obligación de convocar y celebrar Juntas, se podrán celebrar cuando así se desee siempre que se garanticen las medidas de seguridad. En este caso habrá que estar en cada momento a lo previsto por las comunidades autónomas sobre las medidas de seguridad que se deben adoptar según el nivel de incidencia de la pandemia en cada localidad (en el caso de Castilla y León ver Acuerdo publicado el 7/5/2021) .

3.3.- ¿Puede un Presidente convocar una reunión o Junta General de Propietarios?.

Dependerá si estamos ante uno de los casos previstos para que se puedan celebrar las Juntas (es decir, si fuera necesaria la adopción de un acuerdo que no pueda demorarse hasta el 31 de diciembre de 2021, cuando se traten de acuerdos que afecten la obras, actuaciones e instalaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, con carácter general, cuando se puedan garantizar las medidas de seguridad en cada momento aplicables).

Si el presidente se niega a convocar una reunió o Junta General de propietarios, la convocatoria podrá solicitarse por la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

3.4. Me nombraron Presidente en el año 2019 y no ha habido reunión para renovar cargos. ¿puedo seguir ejerciendo el cargo de presidente?

El R.D-Ley 8/2021, prevé que el nombramiento de los órganos de gobierno quedan prorrogados hasta el día 31 de diciembre de 2021 o hasta la celebración de la junta correspondiente, y ello aunque los estatutos regulen que el cargo es anual.

Por lo tanto, el Presidente y, en su caso, el Secretario y el Administrador, pueden seguir ejerciendo sus funciones aunque haya trascurrido más de un año de su nombramiento.

3.5. ¿Estamos incumpliendo la Ley si llevamos más de un año sin aprobar las cuentas y el presupuesto?

No. A pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal prevé la obligatoriedad de rendir cuentas y aprobar el presupuesto anualmente, sin embargo, se ha establecido R.D-Ley 8/2021 la suspensión de la obligación de aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles, las cuentas correspondientes y el presupuesto anual.

3.6. ¿Es verdad que se pueden celebrar reuniones por videoconferencia?

Una de las novedades de la última reforma (R.D-Ley 8/2021) es que se admiten la celebración de Juntas Generales de propietarios por videoconferencia (Skype, Zoom, Teams, Google meet, etc.) o por conferencia telefónica múltiple, siempre que:

a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y
b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador.

Se considera causa de impugnación de los acuerdos adoptados por videoconferencia o conferencia telefónica múltiple el incumplimiento de las garantías de participación e identificación de los intervinientes

3.7. ¿Pueden adoptarse acuerdos mediante voto a distancia?

También es posible la adopción de acuerdos sin celebración de junta mediante la emisión de voto por correo postal o comunicación telemática (por ejemplo, por correo electrónico), siempre que puedan cumplirse las debidas garantías de participación de todos los propietarios, identidad del remitente y de recepción de la comunicación.

En estos supuestos, el presidente de la comunidad solicitará el voto a todos los propietarios mediante escrito en el que se hará constar la fecha, el objeto de la votación, que deberá expresarse de manera clara, la dirección o direcciones habilitadas para el envío del voto, y el plazo para emitirlo, que será de 10 días naturales.

El acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio en el que se encuentre el secretario o el secretario administrador y el último día del plazo establecido para la emisión del voto.

Se entenderá que el momento de inicio de la junta es el de la solicitud del voto por parte del presidente.

Se considera causa de impugnación de los acuerdos adoptados por voto a distancia el incumplimiento de las garantías de participación e identificación de los propietarios.

3.8. ¿Se puede celebrar una Junta General en parte presencial y en parte con voto a distancia o por videoconferencia?.

La reforma (R.D-Ley 8/2021) no lo prevé, por lo que no está previsto legalmente. Como opinión entendemos que siempre que se pueda garantizar la intervención e identificación de todos los propietarios no deberían existir problemas. En materia de sociedades mercantiles nuestra legislación admite estas Juntas mixtas, por lo que los tribunales no deberían poner obstáculos. Consideramos muy importante que las convocatorias se realicen conteniendo toda la información detallada con todos los pormenores de la forma de celebración de la Junta.

Fiscal

4.1.- ¿Si llego a un acuerdo con el arrendatario del local de suspender el pago de la renta durante el estado de alarma, tengo que seguir haciendo facturas y pagando el IVA?.

Distinguimos tres supuestos:

Acuerdo de aplazamiento o moratoria: deberá hacerse lo de siempre en cuanto la facturación, pago del IVA y pago de la Retención IPRF y, en todo caso, es recomendable documentar por escrito el acuerdo conteniendo todas las condiciones del aplazamiento (acuerdo escrito, correo electrónico u otro medio que deje constancia).
Acuerdo de suspensión del pago de la renta:
1. En los raros casos de acuerdo de suspensión con entrega al propietario de la posesión del local, al no haber cesión del uso y disfrute no hay hecho imponible, y por lo tanto se suspenden las obligaciones fiscales.
2. Por el contrario, en los casos normales en que el arrendatario se mantiene en la posesión del local a priori existen dudas, pues al existir cesión de uso y disfrute en principio hay hecho imponible y, por ello, hay que emitir factura. Ahora bien, parece que desde la Agencia Tributaria se admitirá hacer la factura con renta “0”, y base imponible “0”, por lo que resultará una cuota de IVA “0” y retención IRPF “0” . En todo caso, este acuerdo deberá ser por escrito y fehaciente.
Acuerdo de reducción de renta: Deberá constar por escrito fehaciente. Es muy importante pactar las condiciones de dicha reducción de la renta.

4.2- ¿Qué ocurre con los impuestos que deben pagar arrendador y arrendatario y cuyo pago vence el 20 de abril? Especialmente el IVA, y las retenciones a cuenta del IRPF e Impuesto de Sociedades.

El BOE n.º 105 de 15 de abril de 2020 publica el “Real Decreto Ley 14/2020, de 14 de abril, por el que se extiende el plazo para la presentación de ingreso de determinadas declaraciones y autoliquidaciones tributarias”, que regula una moratoria que afecta a todas las empresas y autónomos que facturen un máximo de 600.000 euros anuales, lo que supondrá que un total de 3,4 millones de contribuyentes, el 95% del total de los que tenían que presentar declaraciones en abril, ya no se verán en la obligación de hacerlo. Ello afecta también a numerosos arrendadores y arrendatarios de locales y oficinas.

En relación con los alquileres, este 20 de abril los arrendadores debían liquidar el primer trimestre del IVA, y los arrendatarios el primer trimestre de las retenciones a cuenta del IRPF e Impuesto de Sociedades, plazo que ahora se amplía hasta el 20 de mayo.

El día 15 de abril, último para domiciliar estos pagos, pasa a ser el 15 de mayo.

4.3- ¿Qué ocurre si durante el estado de alarma me vence el plazo (6 meses desde el fallecimiento) para presentar y liquidar el impuesto de sucesiones? ¿Y si se trata del pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales porque he adquirido un inmueble?

La ORDEN EYH/328/2020, de 19 de marzo, por la que se adoptan, a consecuencia de la situación ocasionada por el COVID-19, medidas excepcionales relativas a la presentación y pago de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, AMPLÍA EN UN MES los plazos para la presentación de la autoliquidación y pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con respecto al que corresponde a cada tributo según la normativa en vigor. Es decir, si el último día para presentación de estos impuestos es, por ejemplo, el 15 de abril, pasa a ser el 15 de mayo. Es de esperar que si continúa vigente el estado de alarma la Dirección General de tributos y Financiación Autonómica de la Junta de Castilla y León amplíe nuevamente este plazo por períodos de un mes, para lo cual está expresamente facultado por esta norma.

Efectivamente, ante las sucesivas prórrogas realizadas por el Gobierno del estado de alarma, la Dirección General de Tributos y Financiación Autonómica publicó en el BOCYL de 17 de abril de 2020 la RESOLUCIÓN de 14 de abril de 2020, de la Dirección General de Tributos y Financiación Autonómica, por la que se prorroga la ampliación de plazo establecida por la Orden EYH/328/2020, de 19 de marzo, por la que se adoptan, a consecuencia de la situación ocasionada por el COVID-19, medidas excepcionales relativas a la presentación y pago de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por la que se amplía a partir del día 20 de abril de 2020, en un mes adicional los plazos para la presentación de la autoliquidación y pago del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados con respecto a los ya establecidos por la Orden de 19 de marzo citada en el párrafo anterior.

Mediante la RESOLUCIÓN de 14 de mayo de 2020, de la Dirección General de Tributos y Financiación Autonómica, por la que se prorroga la ampliación de plazo establecida por la Orden EYH/328/2020, de 19 de marzo, por la que se adoptan, a consecuencia de la situación ocasionada por el COVID-19, medidas excepcionales relativas a la presentación y pago de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, SE AMPLÍA UN MES MÁS, desde el 20 de mayo, el plazo para la presentación de la autoliquidación y pago de los impuestos citados, dada la prórroga del estado de alarma decretada por el Gobierno, es decir, una segunda prórroga.

La situación es la siguiente, tras la publicación en el BOCYL de 19 de junio de 2020 de la ORDEN EYH/502/2020, de 17 de junio, por la que se adoptan nuevas medidas excepcionales relativas a la presentación y pago de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, con el fin de dotar de flexibilidad el cumplimiento de obligaciones fiscales tras el levantamiento del estado de alarma,

Como consecuencia de la situación de emergencia de salud pública ocasionada por el coronavirus COVID-19 y sus consecuencias posteriores, el plazo para pagar y presentar cualquier modelo relacionado con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones SE HA AMPLIADO EN 4 MESES (Orden EYH/328/2020, de 19 de marzo, RESOLUCIÓN de 14 de abril de 2020 y RESOLUCIÓN de 14 de mayo de 2020, de la Dirección General de Tributos y Financiación Autonómica y ORDEN EYH/502/2020, de 17 de junio).

Dichas ampliaciones son de aplicación tanto a los plazos en curso no vencidos surgidos de hechos imponibles devengados con anterioridad a la entrada en vigor de la mencionada Orden EYH/328/2020 (20 de marzo), como a los plazos que se abran como consecuencia de hechos imponibles que se devenguen antes del día 20 de julio de 2020. Por tanto, para estos casos el plazo para pagar y presentar el Impuesto sobre Sucesiones es de 10 meses a contar desde la fecha de fallecimiento. En el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el plazo de los 4 meses se computa de fecha a fecha a partir de la finalización del plazo de 30 días hábiles que fija la ley desde la fecha de la operación.

Inmobiliario

5.1.- He celebrado en el mes de febrero un contrato de arras y vence el plazo para otorgar la escritura de compraventa durante la vigencia del estado de alarma. ¿Estoy obligado otorgar la escritura de compraventa o se suspende el plazo?

Las notarías siguen atendiendo asuntos urgentes, por lo que habrá que estar al caso concreto si el otorgamiento de la escritura de compraventa debe hacerse por razones de urgencia. Se han suspendido los plazos de prescripción y caducidad, pero no los términos establecidos para el cumplimiento de las obligaciones. En nuestra legislación existen preceptos sobre exoneración del cumplimiento de las obligaciones (como es el caso fortuito y la fuerza mayor, o la cláusula rebus sin stantibus) que habrá que interpretar para cada caso concreto. En todo caso, lo aconsejable es pactar una prórroga del plazo de otorgamiento de la escritura si no hubiera razones de urgencia para su otorgamiento, y mientras tanto y preparando toda la documentación requerida en la Notaría.

5.2. Soy uno de los afectados por los ERTEs. ¿Tengo que seguir pagando la hipoteca de la vivienda?

Se ha aprobado una moratoria de cuatro meses cuando el prestatario se encuentre en situación de vulnerabilidad y el préstamo lo haya sido para la adquisición de la vivienda habitual.

5.3.- (HIPOTECA) ¿Cuándo se considera uno en situación de vulnerabilidad para acogerse a la moratoria de cuatro meses en el pago de la hipoteca?

Cuando el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo y también cuando el deudor hipotecario sea empresario o profesional y sufra una pérdida sustancial de sus ventas (existe una caída sustancial de las ventas cuando estas se hayan reducido al menos el 40%.)

El conjunto de ingresos de la unidad familiar no debe superar, en el mes anterior a la solicitud, los siguientes límites:

Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

La cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, debe resultar superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

A consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar debe haber sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, es decir, cuando el esfuerzo de la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado al menos por 1,3.

Por unidad familiar se entiende la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

5.4.- (HIPOTECA) ¿Qué tengo que hacer para que me concedan la moratoria en el pago de la hipoteca?

¿Qué plazo tengo para pedir la moratoria?

Desde el día 19/03/2020 hasta 15 días después del fin del estado de alarma.

¿Qué papeles tengo que presentar?.
1. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. Para acreditar la situación legal de desempleo con
2. Certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. Para acreditar el cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia
3. Acreditación del número de personas que habitan la vivienda:
  1. con el Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
  2. con el Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.

En su caso, con la Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

Acreditar la adquisición de la vivienda habitual:
1. mediante Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
2. mediante Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria
Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

¿Qué plazo tiene la entidad bancaria para conceder la moratoria?

15 días desde la solicitud

5.5.- (HIPOTECA) ¿Qué ventajas tiene pedir la moratoria?

La entidad bancaria no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), y no se devengarán intereses. Por lo tanto, la moratoria implicará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo estipulado para la misma y la inaplicación durante su periodo de vigencia de la cláusula de vencimiento anticipado estipulada en el contrato.

La normativa establece unos mecanismos para evitar fraudes tanto en el cumplimiento de los requisitos exigidos como en los casos en que el deudor busque situare en los supuestos de vulnerabilidad.

5.6.- ¿Durante el estado de alarma puedo pedir una Nota Simple al Registro?

Sí. Los Registros de la Propiedad permiten pedir Notas Simples a través de su página web (en la que prestan también otros servicios telemáticamente) o bien por correo electrónico. Este es su enlace: http://www.registradores.org/. Si lo desea desde la Cámara de la Propiedad podemos ocuparnos de esta gestión.

5.7.- (ARRENDAMIENTOS) ¿Se pueden hacer contratos de arrendamiento y entrega de llaves? ¿Cómo?

Nuestro derecho admite los contratos verbales. No obstante, estos contratos son conflictivos por la dificultad de acreditar lo pactado entre las partes. Por lo tanto, se recomienda dejar constancia de lo pactado por correo electrónico, whatsApp u otro medio que permita dejar constancia de lo estipulado. Si la celebración del contrato se realiza por mediación de la Cámara de la Propiedad Urbana, la Cámara registra todos los Acuerdos en cuya firma interviene como mediadora y, este registro, es un medio de prueba de la existencia del acuerdo y de su contenido. (Cámara de la Propiedad Urbana).

La entrega de llaves no queda otra forma que la entrega física, que puede ser a través de mensajería o de un mediador (Cámara de la Propiedad Urbana) o entre las partes si hay motivos de urgencia y ya que afecta a un derecho fundamental de las personas como es el derecho a la vivienda. Por razones sanitarias habrá que tomar las medidas procedentes para evitar contagio (como puede ser el lavado de las llaves con jabón).

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