España vive una de las crisis más intensas. El FMI estima que el PIB del país se contraiga un 12,9% este año, lo que supondría el mayor descenso de la economía en los últimos 80 años. En esta línea, ningún sector es ajeno al alcance del impacto. De ahí a que una de las principales cuestiones que muchos inversores se preguntan cuáles serán las repercusiones que tendrá en el mercado de los alquileres poscoronavirus y si realmente existen oportunidades en el plano de la inversión frente a la dura recesión que tenemos en el camino.
Si nos fijamos en la demanda, tal y como indica Pau A. Monserrat, economista, profesor asociado de la UIB y fundador de Futur Hipotecas, los ciudadanos o las empresas que buscan casas para alquilar, sufrirán las consecuencias, dado que la crisis de la Covid-19 ha tenido efectos negativos en la parte de los ingresos. “Va a haber muchos trabajadores que del ERTE van a pasar al ERE y se van a quedar sin empleo, lo que significa que habrá menos demanda y menos posibilidad de alquilar, aunque el usuario tenga la necesidad”, expone. Asimismo, cree que los sueldos se van a estancar y, por otra parte, que impere una mayor inestabilidad. “Menos capacidad de pagar alquileres y más impagos, lo cual presionaría el precio del alquiler por la demanda”, añade Monserrat, aunque matiza que el efecto oferta podría compensar un estancamiento del mercado.
Los alquileres poscoronavirus deberán analizarse desde la perspectiva de la localizaciones y en dos fases diferenciadas. La primera comenzó en verano, y la segunda este otoño-invierno
¿Cuál va a ser el esquema al que el mercado del alquiler español se va a enfrentar durante lo que queda de año? Francisco Taboada, director inmobiliario de Housers, explica que hay que diferenciar muy bien diferentes momentos. “Creemos que el futuro debemos verlo por localizaciones y fases: En una primera fase (julio-agosto), los mercados tendrán un comportamiento y en la segunda fase (septiembre-diciembre) otro, creemos que diferente, por lo que habrá que estar atentos monitorizando más que nunca la localización, oferta y demanda”, resalta. Así, opina que no hay que olvidarse que, desde el inicio del estado de alarma hasta ahora, la oferta-demanda no se ha cruzado más allá de operaciones contadas que no sirven, a nuestro entender, para sacar valoraciones concretas. “Además, el mercado inmobiliario está en mejor posición que en crisis anteriores y creemos que esto es conocido, y da mucha tranquilidad, tanto a inversores nacionales como internacionales”, sentencia.
Para los expertos, la evolución de las mensualidades es difícil de pronosticar. “La realidad es que el precio se va a estancar, puesto que en muchas zonas hay burbuja”, apunta Monserrat. Con todo, matiza que, en lugares en los que no haya tanta demanda en relación con la oferta es más que posible que los precios bajen, aunque no marcarán descensos muy importantes. “Se verá más estabilidad, sobre todo, en aquellas viviendas menos atractivas, interiores, sin balcón, que ofrecen menos al futuro inquilino, pero no van a haber rebajas sustanciales en el precio del alquiler”, agrega Ricardo Gulias, director de RN Tu Solución Hipotecaria.
La reacción del mercado de alquiler turístico fue, en un primer momento, pasarse al residencial. El trasvase no tendrá la magnitud esperada, mientras que muchos locales quedarán vacíos
Por otra parte, tras el miedo inicial, que hizo que una gran cantidad de viviendas turísticas se pusieran en oferta de alquiler tradicional, parece que finalmente el trasvase no ha sido tan dramático. “Solo aquellos inversores que no tienen capital para aguantar dos meses sin alquilar han acabado sucumbiendo a poner su vivienda en alquiler tradicional”, afirma Gulias. “En algunos barrios de Barcelona como el Raval , donde la media de viviendas en alquiler era de 100, pasó a cerca de 500 durante la crisis sanitaria, pero todo está volviendo a su cauce normal, conforme se están relajando las cosas y con la sensación de que el virus está de bajada”, pone como ejemplo el experto.
Por el contrario, no todos los expertos se mueven en esa misma línea, al menos con relación a los efectos más inmediatos. “Los alquileres turísticos se van a resentir muy fuertemente de la crisis, al menos a corto plazo y, por otro lado, locales y oficinas van a tener que soportar muchas quiebras que dejarán muchos locales vacíos”, augura José Luis Cárpatos, responsable de Gloversia Eafi. Además, muchas empresas más pequeñas empiezan a tener una cultura menos “presencial” y más de teletrabajo, por lo que sus necesidades pueden bajar. “Es difícil que los precios de las propiedades tengan revalorizaciones a corto plazo”, dice el experto.
El alquiler sigue siendo representando una oportunidad de inversión atractiva. Los expertos aconsejan aprovechar la urgencia de los vendedores que necesitan liquidez inmediata
Con este telón de fondo, cabe plantearse las dudas sobre si existen realmente oportunidades para invertir en este segmento. “Si se busca una inversión sólida, creemos que la apuesta en un residencial de calidad es clave”, apunta Taboada. “Hay que analizar dónde ha impactado más la Covid-19 y, por tanto, buscar emplazamientos donde haya tenido un efecto menos nocivo la pandemia, especialmente, en sitios en los que el nivel de impago no se haya disparado y centrándose en un tipo de vivienda donde el arrendatario medio asentado pertenezca a la clase media-alta”, concreta Monserrat.
Para Cárpatos siempre hay oportunidades. “Con poca oferta frente a la inmensa demanda el precio del alquiler tira hacia arriba”, señala. “Si hubiera que buscar una alternativa, esta pasa por el mercado residencial”, añade el responsable de inversiones de Gloversia Eafi. “En este segmento podremos encontrar viviendas a buenos precios, provocada por la incertidumbre futura, porque no se pueden mantener viviendas vacías, además de que se van a incorporar inmuebles de personas fallecidas al mercado, y muchas personas van a necesitar liquidez rápida para hacer frente a deudas provocadas por la pérdida de empleo”, concluye Gulias.
