La crisis económica y sanitaria desatada por el covid-19 provocará que muchos ciudadanos se decanten por el alquiler, ante la dificultad por acceder a una hipoteca para la compra de una casa. Por eso, el propietario de la vivienda que ponga en alquiler debe cerciorarse de que el potencial inquilino es solvente o debe saber qué garantías adicionales a la fianza puede pedirle.

Cómo saber la solvencia del inquilino

El propietario del piso en alquiler busca la solvencia del posible inquilino antes que cerrar una renta más elevada con un arrendatario de riesgo. Para comprobar la solvencia es esencial pedir el contrato de trabajo, la declaración de la renta del año anterior y las últimas nóminas para saber el tiempo que lleva cotizado, si está indefinido o temporal, si tiene embargada la nómina o si está afectado por un ERTE. En caso de que sea un autónomo, hay que pedirle las declaraciones fiscales como IRPF o IVA.

También es importante comprobar las deudas que pueda tener, a través de la Central de Información de Riesgos del Banco de España, rellenando un formulario. O consultar algún registro de morosos para descartar que el inquilino tiene deudas. Finalmente, también cabría solicitar un estudio de solvencia del inquilino a alguna empresa que presta estos servicios.

Las garantías adicionales a la fianza

La LAU obliga al inquilino de una vivienda a pagar una mensualidad de renta en concepto de fianza, que deberá ser entregada por parte del propietario al organismo correspondiente de cada CCAA.

Las comunidades autónomas son las encargadas de recoger las fianzas obligatorias para el inquilino. Es decir, la mayoría de las CCAA cuentan con un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación. Y son los propietarios los encargados de depositar las fianzas en estas instituciones. Por ejemplo, en Madrid el organismo es el IVIMA y en Cataluña, es el Incasol.

El incumplimiento de depositar la fianza en el organismo autonómico conlleva graves consecuencias y en muchas autonomías suponen sanciones económicas. Además, en muchas autonomías es un requisito esencial para que el inquilino pueda disfrutar de la deducción autonómica por alquiler de vivienda habitual en la declaración de la Renta.

Pero el arrendador también puede pedirle otras garantías adicionales (dos meses máximo), aunque nunca deben superar las dos mensualidades de renta, tras la aprobación del Real Decreto LEY 7/2019.  Límite que para muchos propietarios supone un problema al considerar que los perjuicios que le puede ocasionar el inquilino, no quedarán cubiertos con dicha garantía, tal y como asegura Salvador Salcedo.

Una posibilidad es la contratación de un seguro de alquiler que garantice al propietario el cobro de la renta en caso de impago del inquilino. Estos seguros permiten ampliar la cobertura a los daños que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble.

Hay otras posibles alternativas. “Una opción es firmar el contrato de alquiler por un plazo superior al mínimo legal de cinco años. Si el contrato se plantea por seis años podrán exigirse más garantías. No en vano, el límite de dos mensualidades de garantía está previsto únicamente para alquileres de hasta cinco años de duración. Otra posibilidad es pedirle al potencial inquilino que busque una persona solvente de su confianza para que firme como fiador solidario”, añade Salvador Salcedo.

Cláusula de previsiones ante un posible rebrote del covid-19 en el contrato

Salcedo asegura que la inclusión en los futuros contratos de alquiler de previsiones frente a un rebrote del covid-19 es muy aconsejable en los arrendamientos de locales de negocio y conveniente en algunos alquileres de vivienda. “En los alquileres de vivienda será útil si al inquilino le sobreviene una situación de grave necesidad. Circunstancia que convendrá delimitar en la cláusula que se redacte. Concretando a su vez las medidas a adoptar para facilitar al inquilino el pago de la renta en tal caso”, añade el experto.

En este sentido, una posibilidad es establecer que la pérdida del puesto de trabajo del inquilino, como consecuencia de una restructuración de plantilla por el COVID-19 que se lleve a cabo hasta antes de final de año, le otorgue el derecho a obtener una reducción del pago de la renta durante unos meses (2 ó 3), abonando el resto aplazado. Y ello, siempre y cuando el inquilino vea mermados sustancialmente sus ingresos.  De esta manera, el propietario podría evitar tener que acudir a un desahucio ante el impago de la renta.

Qué pasa con los desahucios en caso de impago del alquiler

La justicia puede colapsarse en los próximos meses por los efectos del covid-19, algo que preocupa a los arrendadores, ya que todo apunta a que habrá aún mayores dilataciones en los plazos del desahucio por impago del alquiler.

Pese a que el procedimiento de desahucio ha sido objeto de cambios para agilizarlo, lo cierto es que la falta de medios de muchos juzgados ha hecho que no se pueda desalojar al inquilino moroso antes del año en muchos casos, situación que podría agravarse tras el covid-19.

Además, a esto se suma la suspensión temporal de los desahucios por la irrupción del coronavirus, en aquellos casos de inquilinos económicamente vulnerables por este virus. Salcedo recomienda al arrendador que seleccione a un buen candidato para evitar problemas fututos, mediante las oportunas garantías y la solvencia contrastada del arrendatario.

Quiénes pueden pedir la moratoria del alquiler

Los inquilinos que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica por el coronavirus podrán solicitar la moratoria o condonación del alquiler a su arrendador hasta el 2 de julio, tal y como establece el Real Decreto-ley 16/2020 que ha ampliado este plazo tres meses más. Para ello deberán acompañar la documentación que acredite su situación de necesidad.

Podrán solicitar esta moratoria del alquiler de la vivienda habitual los inquilinos que en el mes anterior a su solicitud se encuentren en el paro, en un ERTE o haya visto reducida su jornada por motivos de cuidados. También aquellos inquilinos de viviendas que sean empresarios o autónomos y hayan sufrido una pérdida sustancial de ingresos.

Entre los requisitos que hay que cumplir para ser reconocido como vulnerable, está no superar el límite de tres veces el IPREM (unos 1.645 euros/mes), que se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Este límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35%de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietaria de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España. Tendrá que acreditar que no puede acceder a ese inmueble para recibir las ayudas al alquiler.